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第9章 课·你买的学区房或为贵价消费品？3问分清资产与负债（第1页）

张姐的朋友圈又更新了。海边度假屋的照片配文：“终于拥有了诗和远方”，定位显示在威海某海景小区。但上周同学聚会时，她偷偷抹眼泪：“买完才发现，每年物业费比房租还贵，空着心疼，租出去又舍不得。”

这个场景，像极了307教室里小哲提的问题：“特朗普的海湖庄园，到底是投资品还是消费品？他买的时候觉得是资产，可每年维护费烧掉几百万，这账怎么算？”

林教授当时在黑板画了个天平，左边写“现金流”，右边写“烧钱速度”。“能自己生钱的是资产，总让你掏钱的是负债。”她顿了顿，“可惜很多人把负债当成了资产，就像张姐的度假屋，买的时候盯着‘房价会涨’，却没算清每年要填多少坑。”

今天我们就借着这个天平，聊聊那些关于“资产”的真相：为什么你买的学区房可能只是件贵点的消费品？为什么限量版包包算不上投资品？更重要的是，怎么用3个简单问题，判断手里的东西到底是资产还是负债。毕竟，赚钱的第一步，是别把钱扔进无底洞。

一、你以为的“资产增值”，可能只是在给消费品买单

“为什么那么多人觉得学区房一定是资产？”阳光透过窗户，在课本上投下光斑，小哲举着手机问，屏幕上是某学区房的报价——“每平米12万，比去年涨了1万”。

张姐几乎是抢着说的：“我儿子上学那阵，咬牙买了套学区房，现在涨了200万！这难道不是资产？”

“先别急着算涨幅。”教授在黑板写下一组刺眼的数字：

- 学区房总价：800万

- 年物业费+税费：5万

- 租金收入：3万（因为要留给儿子上学，实际空置11个月）

- 持有10年总成本：5万x10 - 3万=47万

“就算房价涨了200万，扣除47万成本，实际收益153万。”她突然加重粉笔力道，“但如果这800万买指数基金，按年化7%算，10年收益是800万x（1.07^10-1）≈711万。你还觉得学区房是好资产吗？”

教室里突然安静了。张姐的脸有点红：“可房子是看得见摸得着的，基金看不见啊……”

“这就是‘锚定效应’在骗你。”教授敲了敲黑板，“丹·艾瑞里在《怪诞行为学》里说过，人们总被‘看得见的东西’迷惑。你盯着学区房的‘涨幅’这个锚点，却忽略了‘持有成本’这个更大的坑。就像特朗普的海湖庄园，买的时候只看到‘历史价值’，没算清每年200万的维护费——这些钱如果拿去投资，收益早就超过房价涨幅了。”

她突然转身，在黑板画了条分水岭：

- 投资品：持有期间能给你送钱（如租金＞物业费、股息＞手续费）；

- 消费品：持有期间总让你掏钱（如物业费＞租金、保养费＞增值）。

“学区房是不是资产，要看孩子毕业之后。”教授补充，“孩子上学时，它的‘教育价值’是消费品，你为了这个功能买单；孩子毕业后，如果租金能覆盖成本，才算投资品，否则就是‘闲置的消费品’——就像你买了个名牌包，偶尔背背是消费，一直压箱底还得花钱保养，就是纯浪费。”